Et kig i krystalkuglen for 2024 – Tager Nationalbanken fejl?

Året der gik på boligmarkedet

To skridt tilbage og et skridt frem, sådan kan man bedst beskrive det forgangne år på boligmarkedet.  Boligmarkedet var ramt af relativt store prisfald som startede tilbage i sommeren 2022 – med de stigende renter.  

Hen over sommeren 2023 stabiliserede huspriserne sig, endda med let stigende priser ud på efteråret omkring de store byer.  Det danske boligmarked blev holdt oppe af et stærkt arbejdsmarked med over tre millioner beskæftigede i Danmark, hvilket er ny rekord.  

Det betød, at folk ikke var tvunget til at sælge deres bolig grundet f.eks. stigende arbejdsløshed.

Foto: Boligsiden - Markedsindeks

Boligskattereformen i 2023

Den store joker i 2023 var den kommende boligskattereform. Reformen havde den indvirkning, at det bedst kunne betale sig at købe bolig inden den 31. december 2023, da man så ville få rabat på boligskatten de kommende år.

Det gav køberne en stor økonomisk gulerod ved at købe bolig i de områder, hvor skatten i fremtiden vil stige mest, da skattebesparelse i fremtiden vil blive størst her.

Det kunne tydeligt ses i de dyre områder omkring København, Århus og i Trekantområdet.  Boligsalget accelererede i de områder, og priserne steg frem mod implementeringen af den nye skattereform.

Årsagen til prisfaldet i starten af 2023 skyldtes alene potentielle boligkøberes manglende evne til at følge med den stigende ydelse, som skyldes højere renter og inflation.

Modsat så skyldes prisstigningerne i slutningen af 2023, at stigningen i renterne stoppede og boligkøberne gerne ville udnytte muligheden for at få den lave boligskat, ved et køb inden nytår.

Tager Nationalbanken fejl?

Vi er uenige med Nationalbankens prognose for boligpriserne i 2024 - som spår stigende priser. Deres syn er baseret på, hvorvidt de danske husholdninger kan klare de højere renter og dermed en højere månedlig ydelse, som dem med variabelt forrentede boliglån vil blive ramt af.

Vi mener, at den danske økonomi nu vil presses af højere ydelser på boliglånene.

For tre år siden kostede det 500 kroner om måneden at låne en million afdragsfrit, som F1, F3, F5 eller et Flexkort-lån.
I dag koster det ca. 5.000 kroner om måneden.

At låne 3 millioner kroner er derfor gået fra at koste ca. 1.500 kroner om måneden - til at koste ca. 15.000 kroner om måneden.

Nationalbankens argument er, at de danske husholdninger kan modstå dette, da der er et økonomisk råderum i de enkelte familiers privatøkonomi.

Vi mener dog at Nationalbanken ser bort fra de makroøkonomiske multiplikatoreffekter i det økonomiske kredsløb, som består i, at i takt med at lånene bliver refinansieret, vil den private efterspørgsel fra husholdninger til forretninger og virksomhederne falde markant.

Hvad bliver konsekvensen?

Den konkrete konsekvens af dette bliver færre kunder i butikkerne - og de vil bruge færre penge. Pengene der tidligere blev brugt i butikkerne, vil nu blive brugt til betaling af de højere renter.

Her kommer et regnestykke i træskolængder, som alene viser mekanismerne og hvilke stærke makroøkonomiske kræfter, som vil være i spil i 2024.

• Danske husholdninger har et privatforbrug på ca. 1.000 milliarder kroner om året.
• Den samlede danske boliggæld er på lidt under en million kroner pr. husstand.
• Ca. 60% af boliggælden er variabel forrentet, her vil renten stige med 3-4 procentpoint, for dem der sidst fik finansieret deres lån til de lave renter i 2021.

Minimum 50 milliarder kroner bliver således trukket ud af det private forbrug - alene på højere rentebetalinger. Oveni det kommer de højere renter på almindelige boliglån, billån, forbrugslån osv.

Vi estimerer, at 70-80 milliarder kroner forsvinder fra det private forbrug, hvilket vil betyde en voldsom tilbagegang i privatforbruget. Dette vil ske i takt med at lånene bliver refinansieret, og da rentestigningerne har været historisk hurtige, har denne multiplikatoreffekt fra de stigende renter ikke bredt sig igennem det økonomiske kredsløb endnu.

Ydermere kommer der også de udfordringer som erhvervsejendomme og virksomheder kan blive ramt af. Specielt firmaer med høj gæld, vil blive ramt af de højere renter.

Isoleret set kan den enkelte husstand godt betale regningerne. Problemet er, at pengene kommer til at mangle andre steder i det økonomiske kredsløb.

Vi mener derfor, at det danske boligmarked vil vise prisfald igen.

Desuden er vores tætteste naboer, Tyskland og Sverige, i økonomisk recession (nedgang). De lande modtager 25% af den danske eksport, hvilket ligeledes rammer dansk økonomi, da efterspørgslen på danske varer og tjenester falder.

Hvad er vores konklusion?

Vi ser stabiliserede til faldende boligpriser i det kommende år. Eventuelle prisfald vil være centreret omkring de dyre områder, hvor den kommende skattereform vil ramme hårdest.

Skal man sælge sin bolig, mener vi, at det er vigtigt at man sætter en skarp og realistisk udbudspris, da priserne ikke har udsigt til stigninger i det kommende år.

Modsat kan køberne glæde sig over et større udbud af boliger på hylderne – og finder man drømmeboligen – så skal man slå til.

Glædelig jul og godt nytår
Estaldos analyseafdeling

‍